ImmoKaiser Podcast, Folge 65 – mit Björn Kolbmüller, Gründer & Geschäftsführer von Jacasa
Björn Kolbmüller hat Flaconi aufgebaut und verkauft. Er hat Zenloop aufgebaut und ist ausgestiegen – nach einem persönlichen Schicksalsschlag, der 106 Tage Intensivstation, eine Reha und eine komplette Neusortierung seiner Prioritäten bedeutete. Und dann hat er nach drei Monaten wieder gegründet. Weil ihn das Bauen nicht loslässt.
In Folge 65 des ImmoKaiser Podcasts spreche ich mit ihm über Jacasa – Deutschlands größte Plattform für Immobilien-Dienstleister – und über das, was seit April 2026 dazugekommen ist: ein Kundenportal, das die Art, wie Maklerbüros mit ihren Kontakten umgehen, grundlegend verändern könnte.
Die Idee für Jacasa entstand aus einer schlechten Makler-Erfahrung: Björn wollte eine Wohnung kaufen, hatte ein komisches Gefühl bei der Maklerin – und konnte online schlicht nichts über sie finden. Keine Webseite, keine Bewertungen, nichts. Sein Vergleich trifft es gut: Für einen Drucker gibt es zehn Vergleichsportale, für eine Entscheidung mit sechsstelligem Kostenrisiko nicht einen verlässlichen Anhaltspunkt.
Jacasa hat das geändert. 25.000+ gelistete Maklerbüros, 1,7 Millionen aggregierte Bewertungen aus allen relevanten Portalen, wöchentlich 10.000 Eigentümer auf der Plattform – ausschließlich Menschen in der aktiven Verkaufsrecherche.
Das Kundenportal ist die konsequente nächste Stufe. Und der Treiber dahinter ist KI.
Björns Argument ist so einfach wie unangenehm: KI-Antworten in Suchmaschinen werden den organischen Traffic auf Makler-Webseiten mittelfristig versiegen lassen. Wer heute noch über Content-Marketing Eigentümer auf seine Seite zieht, verliert diesen Kanal Schritt für Schritt. Google Gemini, AI Overviews, KI-Chatbots – die Antwort kommt direkt in der Suchmaske. Der Klick auf die Makler-Webseite bleibt aus.
Das bedeutet: Wer die Kontakte, die er heute hat, nicht aktiv bindet, verliert sie. An Portale, an Mitbewerber, an die Stille.
Das Kundenportal ist Björns Antwort darauf.
Das Kundenportal läuft auf der eigenen Subdomain des Maklerbüros – vollständig in dessen CI, ohne Jacasa-Branding. Der Endkunde sieht nur die Maklermarke. Jacasa ist reiner Technologie-Provider, ähnlich wie Mailchimp oder Shopify im E-Commerce.
Was der Eigentümer bekommt: einen Login-Bereich mit einem Immobilien-Depot – dem Trade-Republic-Prinzip auf die Immobilie angewendet. Der aktuelle Marktwert der eigenen Immobilie auf Knopfdruck, jederzeit in der Hosentasche. Dazu Dienstleister-Empfehlungen des Maklerbüros, Dokumentenablage, Finanzierungsvergleiche, Anfragen an Servicepartner.
Was das Maklerbüro bekommt: Daten. Und zwar die, die bisher nicht im CRM standen.
Björn hat vor dem Launch 54 Kunden-Interviews geführt. Das Ergebnis war eindeutig: Das durchschnittliche Maklerbüro hat im CRM einen Eigentümer – und 40 bis 50 Suchkunden. Aber jeder fünfte Suchkunde ist selbst Eigentümer. Er sucht gerade, weil er zuerst etwas Neues findet, bevor er verkauft.
Das sind 10 potenzielle Einkaufskontakte pro vermarkteter Immobilie. Die im Normalfall im CRM als „Robert Kaiser, E-Mail-Adresse, sucht 3-Zimmer-Wohnung" schlummern und nie wieder kontaktiert werden – bis die Spekulationsfrist abgelaufen ist, bis die Finanzierung ausgelaufen ist, bis es zu spät ist.
Das Kundenportal deanonymisiert genau diese Kontakte: Sobald ein Suchkunde seine eigene Immobilie im Depot anlegt, weiß das Maklerbüro, wann er gekauft hat, was die Immobilie wert ist und wo er in seiner Lebensphase steht. Darauf lassen sich anlassbezogene Beratungsimpulse aufbauen – der Quartalsdepotauszug, der Hinweis auf die auslaufende Spekulationsfrist, die Empfehlung für den lokalen Energieberater.
Die Haltedauer einer Immobilie liegt bei 17 bis 20 Jahren. Maklerbüros sind heute nur im letzten Zwanzigstel aktiv.
Jacasa-Verzeichnis: ab 80 Euro/Monat (900 Euro/Jahr), Einstieg mit Sichtbarkeit auf Stadtseiten, werbungsfreies Profil, Backlinks zur eigenen Domain, Verkäufer-Leads bei Premium-Paketen.
Kundenportal: 190 Euro/Monat, 1.900 Euro einmalige Setup-Gebühr, Jahresvertrag. Anbindung an OnOffice und Propstack bereits verfügbar, andere CRM-Systeme per CSV-Import oder manueller Einladung nutzbar. Onboarding-Aufwand für das Maklerbüro: etwa eine Stunde. Live-Gang: 48 Stunden.
Björn beschreibt das Kundenportal als Marketing-Layer über dem CRM – nicht als Ersatz, sondern als Ergänzung. Das klingt nach einer sinnvollen Positionierung, solange die CRM-Anbindungen tief genug sind. Derzeit sind OnOffice und Propstack dabei, der Rest folgt. Wer auf einem anderen System sitzt, braucht vorerst manuelle Prozesse oder CSV-Import – das ist kein Showstopper, aber ein Hinweis für alle, die auf Vollautomation hoffen.
Die eigentliche Herausforderung bleibt die Aktivierung. Björn hat das selbst angesprochen: Das Portal funktioniert nur, wenn Kontakte auch eingeladen werden und wenn das E-Mail-Marketing konsequent bespielt wird. Wer das nicht tut, zahlt 190 Euro für einen weiteren digitalen Friedhof. Das E-Mail-Automation-Paket ist deshalb kein Nice-to-have, sondern Pflicht.
Ich finde den Ansatz überzeugend. Ob er in der Breite ankommt, wird davon abhängen, wie gut Maklerbüros tatsächlich bereit sind, ihre CRM-Daten sauber zu pflegen. Ohne saubere Daten keine smarten Trigger. Das ist nicht Jacasas Problem – das ist das branchenbekannte Datenhygiene-Problem, das Makler-CRMs seit Jahren beschäftigt.
Jacasa-Kundenportal: jacasa.de/kundenportal LinkedIn Björn Kolbmüller: linkedin.com/in/kolbmueller
Robert Kaiser ist Geschäftsführer der ProFido Consulting für Immobilienvermittlung GmbH und Gastgeber des ImmoKaiser Podcasts. Der Podcast erscheint alle zwei Wochen dienstags. Fragen und Feedback gerne an rk@profido-consulting.de.